هى شركة سوفت وير تأسست فى 2008

و هى تعمل فى مجال السوفتوير و صناعة البرمجيات و بخبرات عالية باحتياجات السوق و ماهو المطلوب لادارة مشروع ناجح و لزيادة المعرفة بنا الرجاء زيارة موقعنا

www.egymin.com

بسم الله الرحمن الرحيم

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته



طبعا معروف إن أكبر مشكلة تواجه المهتمين بتطبيقات الجوالات إنها إما تحتاج شهادة ، أو تكون شهادتها منتهية

بالنسبة للشهادات المنتهية أبسط شيء تسويه إنك تغير تاريخ الجوال إلى تاريخ قديم .. بالنسبة لي أفضل تغير في السنة .. يعني احنا في سنة 2009 .. خل تاريخ جوالك 2008 .. إذا ما نفع خله 2007 .. وإذا ما نفع خله 2006

وهكذا لين ما توصل للتاريخ إللي يلائم الشهادة

لكن المشكلة الحقيقية لو كان التطبيق يقول لك إنه يحتاج إلى شهادة .. شو تسوي ؟

الأخ بو محمد سبق وكتب موضوع عن طريقة كسر حماية الجوال ، بحيث إن الجوال يقبل الشهادات على طول بدون لف ودوران
والموضوع ( هنا ) .. وأنا ثبتته اليوم لأني أشوفه من أهم مواضيع القسم
فالمفروض ما نتجاهله

طريقة بو محمد هي الأفضل والأحسن والأضمن ، وأنا شخصيا أتعامل معاه
لكن الطريقة صعبة ، خاصة وإن الموقع المفروض إنك تتعامل فيه موقع صيني .. يعني راح تواجهك مشكلة اللغة

أيضا مشكلته إنك المفروض تنتظر يوم كامل ، ومرات يومين عشان تحصل الملفات المطلوبة
والناس ما عندها صبر

أنا اليوم جبت لكم موقع بسيط جدا ، ويحقق مطالبك في غضون دقائق ، ويوصلك التطبيق لحد بيتك ( بالإيميل ) جاهر وما يحتاج تنصب برنامج في كمبيوترك

الموقع ( هنا )

وطريقة تعامله بسيطة جدا
أنا شخصيا جربته من باب الفضول ، وجتني رسالة بالإيميل بعد تقريبا دقيقة واحدة فقط

شوفوا الطريقة



في الرقم واحد [ في الصورة ] حط رقم التسلسل ما الجوال .. وتقدر تحصل على الرقم بالضغط على ( نجمة ، مربع ، صفر ، ستة ، مربع ) ~> ( *#06# )

في الرقم اثنين حط إيميلك

في الرقم ثلاثة اضغط على ( Browse ) ، وبعدين اختار التطبيق إللي تريد تسوي له شهادة

في الرقم أربعة أنا بصراحة اخترت selct all .. ونجحت معاي ^_^

في الرقم خمسة أكتب الأرقام والحروف الموجودة في الصورة إللي فوقها في الموقع

اضغط على المربع الصغير الموضح في الرقم ستة ، على اعتبار إنك موافق على شروط الموقع

وآخر شيء إضغط على send الموضع في الرقم سبعة ، وانتظر شوية حتى يحمل الموقع التطبيق من كمبيوترك

_______________________________

الحين روح لإيميلك ، واضغط على الرابط الموجود ، عشان تأكد العملية

بعد دقائق إن شاء الله راح توصلك رسالة بالإيميل فيها رابط ، تقدر من خلاله إنك تنزل التطبيق جاهز وفيه الشهادة بكل أريحية

ومبروك عليك التطبيق .. نزله في جوالك وأنت متطمن

المصدر http://khassab.net/vb/t6994.html

السلام عليكم ورحمة الله وبركاتة ..



ملاحة متحركة لكل شخص

خرائط Ovi تأخذك حيث تود أن تكون وتريك ما ترغب في مشاهدته، مع خرائط الملاحة لأكثر من 70 دولة في جميع أنحاء العالم.كل هذا بنقرة واحدة فقط.وكل هذا مجانا.ً













بعض المميزات :
حدد بدقة موقعك على الخريطة.الآن مع الشبكة وتحديد الموقع باستخدام A-GPS تحصل على الملاحة الدقيقة.

أعثر بسرعة على الأماكن التي تحتاج إليها في الجوار، وعلى المدن والشوارع والعناوين في جميع أنحاء العالم مع مربع البحث الواحد الجديد.


شارك موقعك على Facebook بنقرة واحدة من خرائط Ovi على هاتف نوكيا خاصتك.أطلع أصدقاءك على أحدث التطورات في أماكن تواجدك وما يجول في خاطرك.


داوم على العودة إلى أماكنك المفضلة ومساراتك المعتادة.أنشئ مجموعات، وشارك الآخرين في اكتشافاتك، وأنسخ خياراتك المفضلة بسرعة على الخرائط في موقع ovi.com.



ملاحة قيادة منعطف بمنعطف مجانية ، مع توجيه بصري وصوتي في ما يزيد عن 70 دولة.يتضمن معلومات المرور في الوقت الفعلي، والمساعدة في الممرات، وتحذيرات حد السرعة ، وإعادة التوجيه التلقائي لمساعدتك على الوصول سالماً وفي الموعد المحدد.


توضح لك خاصية ملاحة السير المجانية أقصر الطرق للوصول إلى وجهتك سيرًا على الأقدام.احصل على خاصية ملاحة المشاة GPS فيما يزيد عن 70 دولة، الآن مع التوجيهات الصوتية والبصرية والمعالم الرئيسية في عرض ثلاثي الأبعاد.


تعرف على أحوال الطقس في المكان الذي تتواجد فيه أو المكان الذي ستذهب إليه بعد ذلك.أطلع على النشرة الجوية لأربعة وعشرين ساعة أو نشرة جوية كاملة لخمسة أيام في أي موقع.


شاهد دليل مجاني عالمي حول الترفيه المحلي.تعرف بسرعة على ما يحدث في المكان الذي تتواجد فيه، مثل الحفلات الموسيقية والأفلام والرياضة والكثير.



احصل على أدلة مجانية من Lonely Planet تدعم خاصية GPS لأفضل الأماكن يمكن أن تذهب إليها في أكثر من 1000 وجهة.احصل على المعرفة الأساسية والخبرة من مجرد نقرة واحدة كل يوم.


احصل على حرية الوصول إلى 1000 من أفكار Michelin الأصلية للمطاعم والفنادق والحياة الليلية بجوارك.ببساطة انقر لتقوم بزيارة أو الملاحة تجاه المكان الذي ترغب فيه.

اضبط الخرائط على وضع الإنترنت لتنزيل مواقع الخرائط أثناء انتقالك، واحصر على ميزة أسرع مع A-GPS ونتائج بحث أفضل، وشاهد خرائط القمر الصناعي، وأدلة السفر، وقوائم الأحداث، والطقس، ومعلومات المرور، ومواقع كاميرات السلامة.

قم بإضافة وتحديث خرائط الدول المجانية وأصوات الملاح على هاتفك الجوال.يساعدك برنامج تحميل الخرائط على أن تحافظ على الوقت ورسوم تنزيل بيانات الهاتف الجوال.مع خرائط ملاحة لما يزيد عن 70 دولة في جميع أنحاء العالم.


متطلبات التنزيل :

برنامج تقل الملفات من وإلى موبايلك والكمبيوتر مجانا مع كل جهاز جديد او قم بتحميلة من موقع نوكيا Nokia PC Suite
الخاص بأجهزة نوكيا
لمن لايملك البرنامج يدخل هنا لتنزيلة

http://mea.nokia.com/get-support-and...suite/download


شرح تنزيل خرائط Ovi:

اول شيء ادخل على موقع التنزيل من شركة نوكيا عبر هذا الرابط

http://www.nokia.com.sa/explore-serv...oads#/default/

الآن اتبع الشرح المصور لتنزيل التطبيقات
























بعد تنزيل التطبيق على جهاز الكمبيوتر ادخل برنامج نوكياNokia PC Suite









تابع شرح التنزيل من الموبايل











انتظر حتى ينتهي التثبيت









اجراء الاتصال بالانترنت من الجوال لأول مره ليتم تنزيل اخر التحديثات









ملاحظة:

الخدمة لازالت جديدة من نوكيا
اذا لم تجد موديل جهازك في الاجهزة المتاحة (صورة رقم 1)
انتظر وراقب موقع نوكيا سيتم التحديث لإضافة اكبر عدد من موديلات الاجهزة في التحديث القادم ...

المصدر http://www.mekshat.com/vb/showthread.php?t=264826

نحن شركة المصريون للتسويق المباشر
E D M
نتيح لكل مستثمر ورجل اعمال طموح
فرصة ان يكون وكيلا لنا
فنحن شركة مساهمة مصرية
ومجالنا هو التسويق المباشر
معنا ستحقق عائدا ماديا غير عاديا
وساعرض عليك شروطا اذا توافرت لديك اصبحت وكيلا لشركة
المصريون للتسويق المباشر
1 - مكان لا يقل عن200 متر يليق بشركة المصريون للتسويق المباشر E D M
2 - عدد 3 اجهزة كمبيوتر
3 - غرفة بها عدد 30 كرسي وسبوره كبيرة ( ويت بورد )
4 - ماكينة تصوير مستندات
5 - ماكينة طبع كارنيهات
6 - والة قطع كارنيهات
7 - سجل تجاري وبطاقه ضريبية
8 - أشتراك ب 8 عضويات 
والشركة ألغت شرط دفع تامين
30000 ج حتي
تسهل علي المستثمر
عدم
 استنزاف الأموال
والشركة سوف تزودك بالسيستم لأحتساب العمولات والبروشورات والمطبوعات والسيديهات
سهل جدا تزود نفسك بمعلومات عن طريق محركات البحث عن ما هو التسويق المباشر وكيف ان 25 % من اثري اثرياء العالم بداوا فيه من الصفر وفي وقت قليل جدا اصبحوا من الاثرياء.... حيث ان التسويق المباشر مشروع مش في حاجة الي رؤوس اموال...
الشركة عامله محاضرة مجانية تعريفية
عن الشركة وعن النظام المعمول بها
وعن كيف تصبح وكيلا لديها
وما هو مجال عملنا
وما المطلوب منك
أكتب علي جوجل
2200 ج
هاتعرف بعض المعلومات
للمراسله
bouhyk@yahoo.com
0125324224
0119474746
خالد البوهي

مدرب س،ري لتعليم القياده في ابوظبي بسعر ممتاز

للاستفساز    0502541717

انتهاء عقد إيجار المباني وأسباب الإخلاء واسترداد الحيازة في النظام السعودي      

مقدمة

من أكثر المسائل التي نظمها المشرع السعودي في عقد إيجار المباني هي أسباب انتهاء العلاقة التعاقدية ما بين المؤجر والمستأجر وذلك في نظام تحيد العلاقة مابين المالك والمستأجر الصادر بقرار مجلس الوزراء رقم 19تاريخ 14/01/1394هـ  وذلك بعد أن أطلق مبدأ حرية المتعاقدين في العلاقة التعاقدية بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 221 وتاريخ 26 / 12 /1400هـ:

وقبل التطرق لأسباب انتهاء العلاقة الإيجارية  نرى تعريف عقد إيجار المباني فيما يلي :

  اولاً : التعريف اللغوي : الإجارة لغة مشتقة من الأجر وهو العوض ومنه سمي الثواب أجرا لأن الله تعالى يعوض العبد به على طاعته أو صبره على معصيته وهي ثابتة بالإجماع ً(1) .

ثانياً : التعريف الاصطلاحي :

عرفها الحنفية بقولهم عقد على المنافع بعوض .

وعرفها المالكية بأنها تمليك منافع شيء مباحة مدة معلومة بعوض ، وعرفها الشافعية عقد على منفعة مقصودة  معلومة مباحة قابلة للبذل ، وعرفها الحنابلة بأنه عقد على منفعة مباحة معلومة من عين معينة أو موصوفة في الذمة مدة معلومة أو على عمل معلوم بعوض معلوم(2).

    كما عرف بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة مدة محددة لقاء اجر معلوم .

    وعرفه المشرع السوداني بأنه تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء مقابل معلوم(3) .

     وعرفه المشرع المصري بأن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم (4)

  أما المشرع السعودي فلم يضع تعريفا خاصاً لعقد الإيجار . "يلجأ للتعاريف الواردة في الفقه الإسلامي لا سيما التعريف الفقهي للمذهب الحنبلي باعتباره مذهب الدولة .

   وعموما يمكننا تعريف عقد إيجار المباني بأنه " عقد يلتزم به المؤجر بتمكين المستأجر من حق الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة مقابل بدل يلتزم به المستأجر". والإيجار على إطلاقه هو إيجار العقارات التي لا تثمر ثمارا طبيعية وإيجار المنقولات المادية أو الحقوق.

  ويبدو أهمية وضع التعريف في أنه يمهد الطريق لبيان خصائصه ، كما أنه وبموجب تعريف المشرع لعقد الإيجار يمكن أن يحدد ايجابية أو سلبية الالتزامات المتقابلة للأطراف ، وعدم وضع تعريف محدد جعل من بعض عقود الإيجارات في سوق العقارات ذات طابع سلبي حيث يترك المستأجر بالانتفاع بالعين المؤجرة دون أن يكون للمؤجر أي التزامات تجاه صيانة العقار. والبعض من العقود المبرمة تجعل من التزامات المؤجر ايجابيا بحيث يضع على عاتق المؤجر صيانة العقار وترميمه بصفة دورية . ويبدو أن اتجاه المشرع السعودي والمتمثلة في قرار مجلس الوزراء رقم  19 تاريخ 14/01/1394هـ جعل من التزامات المؤجر التزاماً ايجابياً وذلك استخلاصاً من المعنى العام لنصوص هذا القرار . مقروءة مع المادة الخامسة من نظام الوحدات العقارية وفرزها الصادر بالمرسوم الملكي الرقم: م/5 التاريخ: 11/2/1423هـ  ، بناءً على قرار مجلس الوزراء رقم 40 وتاريخ 9/2/1423هـ (5) ،  كما أن العرف السائد في سوق العقار يضع التزاما على المؤجر بصيانة العقار فيما يتلف بالاستعمال المألوف للعقار ، أما التلفيات أو الهلاك غير الناشئ عن استعمال العقار استعمالاً مألوفا فالمستأجر مسئول عنها  .

المبحث الأول

الأسباب العامة في انتهاء عقد الإيجار 

عقود الإيجارات من العقود اللازمة ، ولا يجوز فسخه شرعاً إلا بمسوغ شرعي وأهم هذه المسوغات هي  :

1- موت أحد العاقدين : الموت من أسباب انتهاء العقد في كثير من العقود كعقد الكفالة بالنفس وغيرها ، أما في عقود الإيجارات فقد اختلف الفقهاء في ذلك فهي تنتهي عند الحنفية بالموت ، وحجتهم في ذلك أن الإرث يكون في الموجود وعقود الإيجارات عقد على المنافع التي تحدث شيئاً فشيئاً  فتكون عند موت المورث غير مملوكة له وما لم يملكه يستحيل توريثه .

      ويري جمهور الفقهاء من المالكية والشافعية والحنابلة أن عقد الإيجار لا ينفسخ بموت أحد العاقدين، لأنه عقد لازم كالبيع، أي أن المستأجر ملك المنافع بالعقد دفعة واحدة ، ملكا لازما، فيورث عنه(6).

      ولقد اخذ المشرع السعودي برأي الجمهور  فجاءت المادة الثالثة من نظام تحديد العلاقة بين المالك والمستأجر على أنه  "- إذا توفى المستأجر فيحق لخلفه ممن كان يشاركه السكن البقاء بنفس شروط العقد في العقار المؤجر وكذلك يثبت هذا الحق لمن تنتقل إليه ملكية المحل التجاري بالوراثة أو البيع في حالتي موت المستأجر أو إفلاسه أو في حالة تنازل بعض الشركاء في السجل التجاري لبعضهم "

2- الإقــالة : وهو فسخ العقد برضا الطرفين . لا يجوز في الفقه الإسلامي لأحد العاقدين في العقد اللازم أن يفسخ العقد برغبته المنفردة . ولأن الإجارة معاوضة مال بمال لا يجوز إنهاءه إلا برغبة ورضا الطرفين .

3- هلالك وتلف العين المؤجرة : تنتهي الإجارة بهلاك المأجور وتلفه .وذلك لعدم إمكانية الانتفاع بالعين المؤجرة لهلاك محلها . وهذا متفق عليه.

4- انقضاء المدة إلا لعذر : سوف نتناول هذا السبب بشيء من التفصيل لأن أكثر القضايا التي تثار في المحكم يكون بسبب تجاوز المدة أو الخروج قبل مضي المدة.

    من خصائص عقد الإيجار الرئيسية أنه  عقد من العقود الزمنية ، فالمدة عنصر جوهري وثمة ارتباط وثيق بين الأجرة والمدة ، وهو من العقود المؤقتة وهذه الخاصية ذكرها كافة الفقهاء في تعريفهم لعقد الإيجار وعلى ذلك لا يجوز تأبيد المدة في عقد الإيجار ، والأصل أن تنتهي الإجارة بانتهاء المدة المتفق عليها ، لأن الثابت إلى غاية ينتهي عند وجود الغاية ؟، فتنفسخ الإجارة بانتهاء المدة ، إلا إذا كان هناك عذر، يقتضي الفسخ قبل مضي المدة ، وانتهاء الإيجار بانقضاء المدة في الجملة متفق عليه بين الفقهاء ، ويبقى الخلاف في إنهاء العقد قبل انقضاء مدته . فما حكم ذلك ؟ لا سيما أن عقد الإيجار من العقود اللازمة .

انتهاء الإيجار قبل انقضاء مدته(6) : تنتهي الإيجار في بعض الأحيان لأسباب عارضة لا يد لأطرافها فيها . وعقود الإيجارات كغيرها من عقود المعاوضة تنتهي لأسباب ترجع للقواعد العامة مثل نقص أهلية أحد طرفيه أو عيب في إرادته ، بالإقالة كما هو وارد أعلاه ، أو بالفسخ في حال إخلال أي من طرفيه بالتزاماته المتقابلة أي الفسخ لتحقق الشرط الفاسخ ، أو في حال تلف العين المؤجرة وبالإضافة إلى ذلك  هناك بعض الأسباب العارضة التي تؤدي إلى انتهاء عقد الإيجار قبل انقضاء مدته استنادا على نظرية الظروف الطارئة ، حيث أن أي ظرف طارئ يجعل من التزامات أي من طرفي العقد مرهقا له يعد عذرا لفسخ العقد قبل انقضاء مدته على أن يراعي في ذلك التعويض المناسب للطرف المتضرر من فسخ العقد وعلى أن يتم الفسخ بعد تنبيه بالإخلاء  بوقت كافي   أو حسب مدة التنبيه المتفق عليها ، وخلافاً لعقود المعاوضات الأخرى فلا يشترط في الظروف الاستثنائية أو الطارئة في عقود الإيجارات أن تكون حوادث استثنائية عامة غير متوقعة فيكفي أن تكون ظروف طارئة خاصة بشخص المؤجر أو المستأجر وعلى ذلك يجوز في حال تحقق العذر الطارئ إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انقضاء مدته ، ولكن ما هي الشروط المطلوبة لتحقق العذر الطارئ ؟ .

شروط تحقق العذر الطارئ : يشترط لتحقق العذر الطارئ أن يكون العقد محدد المدة وأن تطرأ ظروف غير متوقعة تجعل من تنفيذ عقد الإيجار أمراً مرهقاً لأي من طرفيها.

1.    أن يكون العقد محدد المدة : يجب لتحقق العذر الموجب لفسخ العقد أن يكون العقد محدد المدة ، أما إذا لم يكن كذا فلا معنى للتذرع بالظرف الطارئ ، وإن كان هذا في غير صالح المستأجر بعقد غير محدد المدة حيث أن الأمر يتطلب بالإضافة إلى فترة التنبيه انتهاء الفترة التي يحددها ميعاد دفع الأجرة(7) ، وطالما أن عقد الإيجار من العقود الزمنية والتي من خصائصها أنها محددة المدة ،  فلا معنى لهذا الشرط ويكفي أن يكون موضوع العقد خاصا بالإيجار حتى لا يكون المتعاقد في العقد المحددة المدة في وضع أفضل من المتعاقد في العقد غير محدد المدة.

2.    أن يطرأ ظرف يجعل من تنفيذ العقد مرهقا :   ولا يشترط في هذا الظرف أن يكون عاماً كما هو في نظرية الظروف الطارئة بل يكفي أن يكون متعلقا بأي من طرفي العقد . أي يعتد بالعذر الطارئ المستجد بعد إبرام العقد والتي تمس أحد طرفي العقد وتجعل من تنفيذ الاتفاق أمر مرهقا بالنسبة له، والإرهاق هنا يقصد به أن تقع به خسارة فادحة لو أنه استمر في تنفيذ العقد إلى نهاية مدته .

3.    أن تكون الظروف غير متوقعة : الأصل أن الظرف الطارئ يجب أن يكون غير متوقعا ليعتد به كسبب من أسباب إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء مدته ، ولكن استثناءً من هذا الأصل يعتد ببعض الحالات حتى ولو كان الظرف متوقعا ومثال ذلك ما أورده المشرع المصري في المادة 609 من التقنين المدني وهي حالة تغيير الموظف أو المستخدم لمحل إقامته وفقا لمقتضيات عمله ، حيث أن صاحب العمل له حق نقله لأي جهة طالما أنه يعمل تحت خدمته ، وأمر نقل الموظفين أمر متوقع وكثير الحدوث في الحياة العامة ، أو الموت فهو أمر متوقع ولكن يجوز لخلفه إذا ما اثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء العقد مرهقا بالنسبة لهم وخارج حدود طاقتهم وحاجتهم .

    وعلى هذا فإنه وبمفهوم المخالفة فإنه لا يحق لأي من الطرفين التحلل من المدة المتفق عليها ما لم يكن هناك عذر طارئ يستدعي ذلك ، أي لا يحق للطرفين إنهاء العلاقة لمجرد الرغبة في ذلك ، أو لوجود موقع أفضل حيث أنه في بعض الأحيان  يقوم المستأجرين بإنهاء العلاقة لوجود مميزات أخرى في مساكن أخرى أو محلات تجارية أفضل لنوع نشاطه التجاري ففي هذه الحالات يلزم الطرف المخل وهو المستأجر بسداد كامل الأجرة عن الفترة المتبقية للعقد .

 الأحكام التي تترتب على إنهاء عقد الإيجار قبل انقضاء مدته:

1-              إلزام المستأجر بسداد كامل الأجر المتفق عليه للمدة  في حال إخلاله بفترة العقد المتفق عليها بدون عذر طارئ.

2-              تعويض الطرف المتضرر من إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء مدته لعذر طارئ تعويضاً عادلاً . والتعويض العادل بالطبع لا يكون تعويضاً كاملاً عن باقي المدة. وإنما يقدره قاضي الموضوع. أو يتم باتفاق الإطراف.

3-              وجوب التنبيه بالرغبة في إنهاء العلاقة الإيجارية قبل وقت كافي ، خلال أو الوقت المتفق عليه لإنهاء العقد في المدة المتفق عليها .

المبحث الثاني

أسباب استرداد الحيازة وفقا للنظام السعودي

   يجوز للمؤجر اللجوء إلى المحاكم المختصة للمطالبة باسترداد العين المؤجرة وذلك في حالات وردت على سبيل الحصر في نظام تحديد العلاقة مابين المالك والمستأجر الصادر بقرار مجلس الوزراء رقم 19تاريخ 14/01/1394هـ  وهذه الحالات من الوضوح بحيث لا يحتاج إلى الشرح المتعمق عد الأجرة فنرى تناوله بشيء من التفصيل . ونسردها وفقاً للترتيب الوارد كما نصت عليها المادة الرابعة من القرار المشار إليه :

السبب الأول :   "امتناع المستأجر بالعقار عن الوفاء بالأجرة عند استحقاقها أو بالوفاء بشرط آخر من شروط الإيجار بعد مضى مدة خمسة عشر يوما على إخطاره بالوفاء".

     الأجرة في عقد الإيجار من أركانها وهي إما  أن تكون نقودا أو أي تقدمة أخرى وان كان الغالب في عقود إيجار المباني النقود ، وخاصية عقد الإيجار باعتباره عقد من عقود المعاوضة جعل من الأجرة أهم الالتزامات المترتبة على المستأجر.

ميعاد دفع الأجرة ومكانه وطريقته وإثباته :

اولا : ميعاد دفع الأجرة : لم ينص النظام على ميعاد محدد لدفع الأجرة والأمر متروك للأطراف واتفاقهم ، وعقود الإيجارات من  العقود الرضائية التي أطلقها المشرع لحرية الأطراف ليتفقون على ما يخدم مصالحهم شريطة شرعيتها . وعلى ذلك يجب على المستأجر دفع الأجرة في المواعيد المتفق عليها . 

    أما إذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة في المواعيد التي يعينها عرف الجهة ويعتبر عرف الجهة مكملاً  لاتفاق المتعاقدين ، وإذا لم يوجد اتفاق أو عرف وجب تطبيق القواعد العامة ، وهي تقضي بأن الأجرة تجب عند استيفاء المنفعة ، أي في أخر مدة الإيجار إذا حدد مبلغ الأجرة إجمالا ، أو في أخر كل وحدة زمنية إذا حدد مبلغ الأجر بحسب كل وحدة زمنية(1) .

مكان دفع الأجرة : الأصل في الوفاء أن يسعى الدائن للمدين والمطلوب غير محمول هذا أن لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي بخلاف ذلك ، والعادة في سوق العقارات أن الوفاء يكون في موطن الدائن أو في مكان عمله أو في مكان وكيله سوى كان شخصا طبيعياً أو شخصا معنوياً ، كما يجوز تعديل مكان الدفع باتفاق الطرفين .

ثالثا : طريقة دفع الأجرة : يجب دفع الأجرة بالطريقة المتفق عليها بين الأطراف ، أو بما يقتضيه عرف الجهة ، كما يجوز تعجيله أو تأجيله أو تنجيمه "تقسيطه"

    رابعاً : إثبات دفع الأجرة  :يخضع إثبات دفع الأجرة إلى القواعد العامة في الإثبات ولقد حصرها نظام المرافعات الشرعية الصادر مرسوم ملكي الرقم : م/21 التاريخ: 20/5/1421 هـ باليمين وشهادة الشهود ، والبينة والإقرار والكتابة والقرائن . ويقع عبء الإثبات طبقا على القواعد العامة على المستأجر فهو المدين بدين الأجرة ، والعادة أن الأجرة تدفع بموجب إيصالات نقدية يحررها المؤجر عند استلام الأجرة

خامساً : إجراءات استيفاء الأجرة : ضمانات الوفاء بالأجرة بعضها يرجع إلى القواعد العامة وهو التنفيذ العيني أو الفسخ أو التعويض وبعضها خاص بالإيجار وحده ومثل امتياز المؤجر على المنقولات الموجود في العين المؤجرة وحقه في حبسها وتوقيع الحجز عليها وندرس كل ذلك فيما يلي :

أولا : التنفيذ العيني أو الفسخ مع التعويض : للمؤجر كأي دائن أن يطالب بالتنفيذ العيني لدين الأجرة ، فإذا اعذر المستأجر ورفع دعوى بالدين ، فإن القاضي يحكم له بما استحقه فعلاً ، ويجوز تنفيذ هذا الحكم على أي مال من أموال المدين ، ولكن لامتياز المؤجر على أمواله المنقولة الموجودة في العين المؤجرة فإن المؤجر يلجأ للتنفيذ في هذه الأموال باعتبار أن له حق الامتياز ، وللمؤجر حق حبس المنقولات المذكورة وتوقيع الحجز عليها قبل أن يكون معه سند تنفيذي ، يزيد من فرصته في التنفيذ العيني بعد استصدار الحكم .

الحجز التحفظي على منقولات المستأجر ضمانا للأجور المستحقة  : تنص المادة 209 من نظام المرافعات الشرعية السعودي على " لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات أو الثمار الموجودة بالعين المؤجرة ضمانا للأجور المستحقة " كما تنص المادة 208 من اللائحة التنفيذية لنظام المرافعات على أنه " لا يلزم لاتخاذ إجراءات الحجز التحفظي أن يكون بيد الحاجز حكم قضائي "  .

     ووفقا للفقه فإن الحجز التحفظي على نوعين وهو إما أن يوقع على المنقولات أثناء وجودها في العين ويسمى بحجز الرهن وإما يوقع بعد نقل المنقولات خلال ثلاثون يوما من تاريخ نقلها ويسمى الحجز الاستحقاقي أو ألاستردادي ، ووفقا للمادة 212 فإنه لا يجوز توقيع الحجز التحفظي إلى بأمر المحكمة التي تقع في دائرة اختصاصها مكان إقامة المحجوز عليه .

ثالثاً : المحكمة المختصة بنظر دعاوي الإيجارات : تنص المادة  الحادية والثلاثون من نظام المرافعات الشرعية على أنه " من غير إخلال بما يقضي به نظام ديوان المظالم، وبما للمحاكم العامة من اختصاص في نظر الدعوى العقارية، تختص المحاكم الجزئية بالحكم في الدعاوى الآتية:

( أ ) دعوى منع التعرض للحيازة ودعوى استردادها.

(ج) الدعوى المتعلقة بعقد إيجار لا تزيد الأجرة فيه على ألف ريال في الشهر بشرط ألا تتضمن المطالبة بما يزيد على عشرة آلاف ريال.

كما تنص المادة 31/ 14- النظر في دعوى منع التعرض للحيازة ودعوى استردادها المتعلقة بالعقار من اختصاص المحاكم العامة وفق الفقرة ( أ ) من المادة (32).

المادة الثانية والثلاثون: من غير إخلال بما يقضي به ديوان المظالم، تختص المحاكم العامة بجميع الدعاوى الخارجة عن اختصاص المحاكم الجزئية، ولها على وجه الخصوص النظر في الأمور الآتية:

( أ ) جميع الدعاوى العينية المتعلقة بالعقار.

وعلى ذلك فإن الاختصاص ينعقد للمحكمة العامة والمحكمة الجزئية في بعض الأحيان للنظر في المنازعات التي تثار بخصوص عقد الإيجار .

   كما أن الإخلال بأي التزام متفق عليه في عقد الإيجار يعد سببا من أسباب المطالبة باسترداد العين المؤجرة  ويشترط في كل الأحوال إنذار المستأجر بالوفاء قبل المطالبة باسترداد  العين المؤجرة . وذلك قبل خمسة عشرة يوماً.

السبب الثاني : أضرار المستأجر بالعقار المؤجر أو استعماله بما يخالف شروط العقد أو بما يجاوز حدود الاستعمال المعتاد أو سماحه لغيره بأي أمر من هذه الأمور :

   من التزامات المستأجر أن يستعمل العين فيما أعدت له والمحافظة عليه.

أولا : استعمال العين فيما أعدت له أو في الغرض الذي تم الاستئجار من أجلها : يجب على المستأجر أن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه ، فإن لم يكن هناك اتفاق التزم بأن يستعمل العين بحسب ما أعدت له ، والأصل أن يستعمله في وجه الانتفاع المتفق عليها في عقد الإيجار فإذا اتفق على أن تكون للسكنى فلا يجوز تحويلها إلى محل لمباشر نشاط تجاري أو مهني .

   ويجب أن يستخدم المستأجر العين وينتفع بها وعدم تركها دون استخدام حتى لا تترك العين دون عناية وإشراف وخوفا من التعرض أو فقد الزبائن في حال أن تكون محلا تجارياً

ثانياً : الالتزام بعدم التغيير في العين بصورة ضارة : لا يجوز للمستأجر إحداث أي تغيرات أو تعديلات في العين إلا بموافقة المؤجر الصريحة بذلك .

ثالثاً الالتزام برد العين بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد : يجب على المستأجر فور انتهاء العلاقة التعاقدية برد العين المؤجرة إلى المؤجر بحالتها الراهنة وقت التعاقد وإلا ضمن الضرر .

   ويجب أن تكون العين بالحالة التي تسلمها عليها إلا فيما أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له  ، أو كان التلف مما يتسامح فيه عرفا والتي تحدث بالاستخدام العادي للمأجور.

السبب الثالث: حاجة المالك إلى سكني العقار المؤجر بنفسه أو بمن تلزمه نفقته شرعا من غير إن تكون لديه دار أخرى صالحة لسكناه .

    الأصل أن حاجة المؤجر للعين المؤجرة لا تعد سبباً للإخلاء ما لم تكن الحاجة للسكن له أو لمن تلزمه نفقته شرعاً على أن لا يكون له دار أخرى صالحة لسكناه وعلى ذلك فإن حاجة المالك للدار ليباشر فيها مهنة أو حرفة أو صناعة لا تعد سببا للمطالبة بالإخلاء .

   ويجوز للأطراف الاتفاق على اعتبار حاجة المالك للعقار سواء كانت الحاجة لسكناه أو لمباشرة نشاطه التجاري أو الحرفي أو الصناعية سببا للإخلاء .

السبب الرابع : زوال حاجة المستأجر للسكن المؤجر بوجود سكن مملوك مناسب لسكناه .

       الأصل أن صاحب الملك أول بملكه من غيره فإذا زالت حاجة المستأجر للسكن بتملكه لدار صالحة لسكناه يحق للمؤجر المطالبة باسترداد المأجور . على أن هذا الحق يسقط عن المالك في حال استئجاره للعقار وهو على علم بأن المستأجر يملك عينا صالحة لسكناه . أي يشترط أن تتوفر له السكن بعد التعاقد أو يصبح سكنه صالحا بعد تعاقده بالترميمات أو خلافه

السبب الخامس : إذا احتاج العقار المؤجر إلى إصلاح أو ترميم ضروري لا يمكن إجراؤهما إلا بإخلائه ويكون للمستأجر في هذه الحالة الحق في أن يعود لشغل العقار بأجر يتناسب وما زاد في قيمته بسبب الإصلاح والترميم

السبب السادس :   حاجة المالك إلى هدم العقار المؤجر وإعادة بنائه.

    ويشترط في كل الأحوال أن تثبت الأسباب السالفة لدى المحكمة الشرعية وإذا تم إخلاء العقار المؤجر بسبب من الأسباب المذكورة في (4، 5 ،6) فلا يجوز للمؤجر في خلال السنتين التاليتين تأجيره لغير المستأجر الذي تم إخلاؤه إلا إذا ابدي المستأجر عدم رغبته في الاستئجار ، وإذا خالف المؤجر فيخلى العقار من المستأجر الجديد بطلب المستأجر السابق ويعود للمستأجر السابق حق البقاء في العقار ، على انه في حالة هدم العقار وإعادة بنائه يجوز لمالك العقار تأجيره على من يشاء ولو قبل مضى مدة السنتين ، وعلى وزارة الداخلية اتخاذ الإجراءات اللازمة لتنفيذ التعليمات الموضحة أعلاه ولما ذكر حرر وحيث إن جلالة مولاي قد وافق على ما جاء فيه آمل إنفاذ مضمونه .

--------------------------------------------------------------------------------

(1)   إبراهيم بن محمد بن عبدالله بن مفلح الحتبلي أبو أسحاق – المبدع – المكتب الإسلامي بيروت 1400هـ ج 5 ص 62

(2) د. عبدالحق حميش ، د. الحسين الشواط – فقه العقود المالية دار البيارق الأردن – الطبعة الأولى 2001م – ص 151

(3)   قانون المعاملات المدنية لسنة 1984 – المادة 295

(4)  م 558 مدني مصري

(5)  تنص المادة الخامسة على ما يأتي:

1- يشترك كل مالك وحدة عقارية أو أكثر في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة المذكورة في المادة الرابعة، وإدارتها وترميمها، كل بقدر ما يملك من البناء.

2- لأي مالك بعد موافقة جمعية الملاك أن يحسن على نفقته الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو جزء منها دون أن يُغير من تخصيصها أو ما يلحق الضرر بالآخرين.

3- على مالك الوحدة صيانة حصته المستقلة وترميمها، ولو لم يكن ينتفع بها لدفع الضرر عن الآخرين أو عن الأجزاء المشتركة.

4- ليس لأي مالك وحدة عقارية التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بغية التخلص من الاشتراك في تكاليف حفظها أو صيانتها أو ترميمها.

5- على صاحب السفل القيام بالأعمال والترميمات العادية لمنع ضرر العلو وسقوطه، وعلى صاحب العلو ألا يحدث في بنائه ما يضر بالسفل، وأن يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع ضرر السفل.

6- إذا دعت الضرورة إجراء بعض الأعمال حفظاً لسلامة البناء المشترك أو لحسن الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو صيانتها وترميمها داخل أية وحدة من هذا البناء، فليس لمالكها أو جمعية الملاك معارضة المتضرر في ذلك، على أن تعاد الحال في هذه الوحدة إلى ما كانت عليه على نفقة المباشر فوق انتهاء الإصلاحات اللازمة.

(6) للاستزادة راجع محمود محمد حمودة ومحمد مطلق عساف – فقه المعاملات مؤسسة الوراق الأردن 2000 -  ص 158

(6) للاستزادة  راجع مؤلف الدكتور سمير عبدالسيد تناغو – عقد الإيجار – ص 305 وما بعدها

(7) السنهوري الوسيط ج6م1 ص 860

(1) سمير عبدالسيد تناغو – مرجع سابق – ص 212

تحياتي

المستشار القانوني / إبراهيم خليل

بالنقض والدستورية والإدارية العليا

عضو اتحاد المحامين العرب

عضو الجمعية المصرية للقانون الدولي

عضو جمعية الضرائب المصرية

موبيل :  0105225061      

مكتب  :   23952217

12 شارع سامي البارودي – عابدين – القاهرة – الدور الأول -شقة 4

مواعيد 8 صباحا إلى 1 ظهرا

thefreelawyer@yahoo.com

بموعد سابق

تحياتي

المستشار القانوني / إبراهيم خليل

بالنقض والدستورية والإدارية العليا

عضو اتحاد المحامين العرب

عضو الجمعية المصرية للقانون الدولي

عضو جمعية الضرائب المصرية

موبيل :  0105225061      

مكتب  :   23952217

12 شارع سامي البارودي – عابدين – القاهرة – الدور الأول -شقة 4

مواعيد 8 صباحا إلى 1 ظهرا

thefreelawyer@yahoo.com

بموعد سابق

من أحكام ديوان المظالم

قرار رقم 4/4/1399هـ
القضية رقم 240/ ق لعام 1398هـ
أ- ملكية عقارية – المنازعة فيها – اختصاص القضاء الشرعي بنظر المنازعة.
ب- صك شرعي – حجيته – الصك الصادر من كاتب عدل له حجيته ويتمتع بهذه الحجية طالما هو قائم ويترتب عليه مقتضاه – أساس ذلك – المادة "19" من نظام تركيز مسؤوليات القضاء الشرعي.
1- إن النزاع القائم بين الأطراف هو نزاع على ملكية الأرض المذكورة والفصل فيه يدخل في اختصاص القضاء الشرعي.
2– إن المادة (19) من نظام تركيز مسؤوليات القضاء الشرعي تنص على أن من صلاحيات هيئة التدقيقات الشرعية " النظر والتدقيق في الشكاوى المقدمة ضد الصكوك الصادرة من كتاب العدل وإصدار القرارات في ذلك " ويستفاد من هذا النص أن الصكوك الصادرة من كاتب عدل لها حجيتها وتتمتع بهذه الحجية طالما هي قائمة ويترتب عليه مقتضاها ما لم تتم إعادة النظر فيها بسلوك الطرق المقررة لذلك نظاماً واستصدار القرارات اللازمة في ذلك ممن يملك إعادة النظر فيها.
______________________________ __________
الوقائع
في 8/9/1398هـ تقدم المتظلم باستدعاء قيد بوارد ديوان المظالم برقم 240 وذكر فيه أن له قطعة أرض في مدينة خميس مشيط بحي آل هميلة كان قد وضع يده عليها قرابة عشر سنوات وأقام عليها صندقة سكن فيها ثم منحت له بأمر جلالة المغفور له الملك فيصل ونفذ عليها قرار المنح وصدر له بها صك شرعي برقم 502 في 2/7/1397هـ من كاتب عدل خميس مشيط في 2/8/1397هـ وأن المتظلم استلم قطعة الأرض بسند استلام رسمي في 3/5/1397هـ وأوضح المتظلم أنه له جاران هما ………، ……… رغبا في شراء الأرض ولكن المتظلم رفض البيع لأنه لا يملك غيرها ففتح الجاران باباً على أرضه وأخذ النزاع مجراه في هذا الشأن لإزالة باب آل ……. الذين رفعوا الأمر إلى الشؤون البلدية والقروية فصدر أمر سمو الوزير رقم 2962 في 25/5/1398هـ لبلدية خميس مشيط بإعطاء المتظلم الأرض حسب ما لديها من تعليمات وتنفيذاً لذلك الأمر عرضت البلدية عليه شراء الأرض بمبلغ ثلاثمائة ألف ريال ولكنه رفض دفع كل المبلغ المطلوب على أساس أنها أرضه صدر له بها الصك الشرعي سالف الذكر وإذا كانت البلدية تحتاجها للمصلحة العامة فإنها تستطيع نزع ملكيتها وتعويضه أسوة بالموظفين.
واستطرد المتظلم قائلاً: أن البلدية نازعته في صحة الصك الشرعي الصادر له بحجة أن له بيتاً في الوقت الذي كان قد تنازل فيه عن البيت لولده الأكبر ووالدته من عام 1393هـ أي قبل المنح بعامين وسكن مع زوجته الأخرى في صندقة في قطعة الأرض المشار إليها.
وأضاف المتظلم أن البلدية عرضت الأمر مرة أخرى على وزارة الشؤون البلدية والقروية فصدر أمر سمو الوزير أن تعمل البلدية على إلغاء البيع الجاري مع المتظلم وأن تباع الأرض وفق تعليمات الدوائر التنظيمية وأن تدرس حالة المجاورين لمعرفة المتضرر منها لإمكان بيعها عليه، وكان ذلك بمناسبة شكوى جاره.
وطلب المتظلم في نهاية تظلمه احترام صكه حتى يتم نظر القضية بينه وبين جاره حول ملكية الأرض شرعاً وأن يتخذ الديوان مايراه كفيلاً برفع الظلم عنه.
ولقد عقبت جهة الإدارة على التظلم بكتاب سمو وزير الشؤون البلدية والقروية برقم 4648/3 في 12/11/1398هـ وجاء فيه أن ملخص النزاع ما يلي:-
اشترى ….. الأرض 154 من مخطط آل هميلة وتبلغ مساحتها 400 م2 من …… الذي اشتراها من البلدية وهي محدودة شمالاً بالمقبرة ومن الجنوب بشارع ومن الغرب بشارع مختلف العرض ومن الشرق بأرض للغير وقد أقام عليها مستودعات ويجاور هذه الأرض من الغرب زائدة تنظيمية مساحتها 13.85×20.20 بفصلها من أرض بن …… المشار إليها شارع مختلف العرض تقع خارج المخطط وقد تقدم …… بطلب بيعه تلك الزائدة وأحيل طلبه إلى التخطيط لإبداء رأيه فأجاب بتأجيل المعاملة لحين إعداد المخططات التفصيلية لتلك المنطقة.
وأضافت جهة الإدارة أن البلدية في خميس مشيط اعتبرت المتظلم من ذوي الدخل المحدود ومنحته تلك الزائدة مخالفة بذلك التعليمات المبلغة لها بالتعميم رقم 6268 في 15/11/83هـ القاضي بعدم تطبيق المنح على الأراضي الواقعة داخل العمران وأفرغت له أمام كاتب عدل الخميس وصدر له الصك رقم 502 في 2/7/1397هـ ومخالفة بذلك التعميم رقم 23/5 في 17/1/1395هـ القاضي بعدم إفراغ الأراضي التي تمنح لذوي الدخل المحدود إلا بعد إتمام البناء، وقد اشتد النزاع بين …..، …….. بسب فتح باب من قِبل ..… على تلك الزائدة التي منحت لـ…..... .
وبعد شكاوى متعددة من آل ... … صدر أمر سمو وزير الشؤون البلدية والقروية رقم 3411/40 ص في 12/8/1398هـ الموجه إلى مدير عام الشؤون البلدية والقروية بالمنطقة الجنوبية يطلب منه العمل على إلغاء منح الأرض المذكورة لـ… وأن تكتب البلدية لكاتب عدل الخميس تطلب منه إلغاء الصك الذي يحمله المذكور وأن تتصرف في الأرض بعد ذلك وفقاً لتعليمات الزوائد التنظيمية.
______________________________ __________
الأسباب
من حيث أن المتظلم ….. يطلب رفع الظلم عنه وذلك باحترام الصك الشرعي الذي يحمله وعدم التعرض له في قطعة الأرض التي صدر الصك المذكور بشأنها.
ومن حيث أن خصومه من آل …. ينكرون عليه ذلك في برقيات وردت للديوان بحجة أن البلدية أفرغت له مخالفة ما لديها من تعليمات وأنهم يحملون صكاً يتضح منه أن حدهم الغربي شارع وأن الأرض المتنازع عليها تقع ضمن الحدود الثابتة في مستنداتهم وبناءً على شكواهم للوزارة صدر أمر سمو الوزير رقم 3411/4 ص في 12/8/1398هـ الموجه إلى مدير عام الشؤون البلدية والقروية بالمنطقة الجنوبية يطلب منه العمل على إلغاء منح الأرض المذكورة لـ …… "المتظلم" والكتابة لكاتب عدل الخميس بطلب إلغاء الصك الذي يحمله المتظلم والتصرف في الأرض وفقاً لتعليمات الزوائد التنظيمية.
ومن حيث أنه يتضح من دراسة أوراق المعاملة أن آل …….. اشتروا أرضهم ومساحتها 400 م2 من …….. ويحدها من الشمال المقبرة وطول هذا الضلع 20متراً، ومن الجنوب شارع عرضه 10 أمتار وطول هذا الضلع 20 متراً ومن الشرق أرض ……… وطول هذا الضلع 20 متراً، ومن الغرب شارع مختلف العرض وطول هذا الضلع 20 متراً فإذا طبقت هذه الأطوال على الطبيعة لا تضح من ذلك أن آل ….. يستوفون مساحتهم قبل الوصول إلى الشارع الغربي بمقدار الأرض المتنازع عليها. والبلدية تعتبر هذا المقدار زائدة تنظيمية وتقرير ذلك يتطلب أن يكون للمنطقة مخطط معتمد من قبل المنح. والمتظلم ……. يدعي أنه تملك الأرض المذكورة بصك شرعي. ومن ذلك يتضح أن النزاع القائم بين هذه الأطراف هو نزاع على ملكية الأرض المذكورة والفصل فيه يدخل في نطاق اختصاص القضاء الشرعي.
ومن حيث أن المادة (19) من نظام تركيز مسؤوليات القضاء الشرعي تنص على أن من صلاحيات هيئة التدقيقات الشرعية " النظر والتدقيق في الشكاوى المقدمة ضد الصكوك الصادرة من كتاب العدل وإصدار القرار في ذلك ".
ويستفاد من هذا النص أن الصكوك الصادرة من كاتب عدل لها حجيتها وتتمتع بهذه الحجية طالما هي قائمة وبترتب عليها مقتضاها ما لم تتم إعادة النظر فيها بسلوك الطرق المقررة لذلك نظاماً واستصدار القرارات اللازمة في ذلك ممن يملك إعادة النظر فيها.
ومن حيث أنه يتضح من الأوراق أن الصك الشرعي الذي يحمله المتظلم ما زال قائماً لم يلغَ من قِبل من يملك هذا الاختصاص ومن ثم فإنه طبقاً لما تقدم يجب احترامه وترتيب أثره عليه ويتفرع عن ذلك عدم التعرض له طالما بقى صكه قائماً وإذا كانت للبلدية أو غيرها دعوى عليه تتعلق بالصك ذاته أو بالأرض فإن بوسعها أن تلجأ للقضاء الشرعي.
______________________________ __________
لذلك انتهى الديوان إلى :
عدم التعرض للمتظلم طالما بقى صكه الشرعي قائماً ومن له عليه دعوى فإن بوسعه أن يلجأ للقضاء الشرعي.

تحياتي

المستشار القانوني / إبراهيم خليل

بالنقض والدستورية والإدارية العليا

عضو اتحاد المحامين العرب

عضو الجمعية المصرية للقانون الدولي

عضو جمعية الضرائب المصرية

موبيل :  0105225061      

مكتب  :   23952217

12 شارع سامي البارودي – عابدين – القاهرة – الدور الأول -شقة 4

مواعيد 8 صباحا إلى 1 ظهرا

thefreelawyer@yahoo.com

بموعد سابق

عقد مقاولة لإنشاء مبنى إداري لمصنع

أنه في يوم ................... الموافق ............................ , تم بعون الله تعالى وتوفيقه الإتفاق بين كل من

1 ـ .............................. ................... " طرف أول "

2 ـ .............................. ...................... " طرف ثاني "

تمهيد

لما كان الطرف الأول يرغب في إنشاء مبنى إداري بمصنعه الكائن في ...........................وال مقام على قطعة الأرض رقم ......................... عبارة عن ................. , مكون من ................. , وفقاً لأحكام وشروط ومواصفات هذا العقد ووفقاً لقائمة الأعمال المرفقة ووفقاً للتصميمات الهندسية والمخططات المعتمدة من ..................بتاريخ .................. وبموجب تصريح البناء الصادرة من ................بتاريخ ..................... , ولما كان الطرف الثاني قد أقر بأنه مؤسسة مقاولات مرخصة نظاماً لإنشاء وبناء مثل تلك المباني والإنشاءات ولديها الخبرة الفنية والمعدات والعدد والأدوات والعمالة الفنية المتخصصة اللازمة لتنفيذ مثل هذه الأعمال , وحيث أن الطرف الأول عرض على الطرف الثاني القابل لذلك إنشاء المبنى الإداري على قطعة الأرض التي مساحتها ............ داخل المصنع التابع للطرف الأول والمشار إليه أعلاه على أساس تسليم مفتاح كامل وجاهز للإستعمال مما جميعه على كامل مساحة الأرض المذكورة بما في ذلك جميع الخدمات المتصلة بها كتوصيل المجاري للمصرف الرئيسي العام أو عمل بيارة للصرف الصحي في حالة عدم وجود مصرف عام , وتوصيل الكهرباء والتليفونات للخطوط العمومية وغيرها من الخدمات والمنافع الأساسية ...... إلخ .

تأسيساً على ماتقدم وبعد أن أقر الطرفان المتعاقدان بأهليتهما المعتبرة شرعاً ونظاماً للتعاقد والتصرف اتفقا على مايلي :ـ

البند الأول

يعتبر التمهيد سالف الذكر والمقدمة جزء لا يتجزأ من هذا العقد ومتمم ومكمل له كما تعتبر قائمة الأعمال والمواصفات المنوط بالطرف الثاني تنفيذها المرفقة بهذا العقد وكذا الخرائط والمخططات المعتمدة الخاصة بهذه العملية جزء لا يتجزأ من هذا العقد ومتممة ومكملة له .

البند الثاني

الوثائق التي تحكم الإلتزامات المتقابلة للطرفين .

تعتبر كل من البنود الواردة في هذا العقد والبنود الواردة في قائمة الأعمال والمواصفات المرفقة بهذا العقد والخرائط والمخططات المعتمدة من الإدارات المختصة بشأن بهذه العملية والمرفقة بالعقد , هي المرجع الوحيد لبيان الإلتزامات المتقابلة للطرفين وفي حالة وجود تعارض بين هذه الوثائق فإن الطرف الأول وحده هو الذي يملك سلطة وصلاحية إختيار مايجب تنفيذه من بين هذه الحالات المتعارضة ولا يجوز أو يحق للطرف الثاني مطلقاً الإحتجاج في مواجهة الطرف الأول بأي من هذه الحالات المتعارضة بمفردها كأن يحتج بالخرائط في مواجهة قائمة الأعمال أو العقد وبالعكس أو بإحداهما على الأخرى , وتعتبر هذه الوثائق الثلاثة هي المرجع الوحيد الذي يحكم العلاقة بين الطرفين وتسود على أية إتفاقات أو مراسلات أو مفاوضات أو مستندات سابقة عليها غير مرفقة بها أياً كانت وذات صلة بموضوعها مالم يتفق الطرفان على عكس ذلك صراحة وكتابة .

البند الثالث

حالات وجود نقص في بيان قائمة الأعمال أو نقص في الخرائط والمخططات المعتمدة .

إذا كانت هناك أعمال لازمة لإتمام المشروع وتسليمه جاهز وصالح للإستخدام في الغرض الذي أنشئ من أجله لم يرد ذكرها في قائمة الأعمال المرفقة أو لم ترد في الخرائط والمخططات المعتمدة فإنه يتعين على الطرف الثاني في هذه الحالة تنفيذ هذه الأعمال بدون طلب أي بدل أو مصروفات إضافية حتى ولو لم ترد في قائمة الأعمال أو لم ترد في الخرائط والمخططات المعتمدة طالما أن عدم تنفيذها لايجعل المنشاة صالحة للإستخدام في الغرض الذي أنشئت من أجله , ويكون الإستشاري المشرف على التنفيذ هو المرجع الوحيد في بيان مدى كفاية الأعمال التي تجعل المشروع جاهز للتسليم وصالح للعمل في الغرض الذي أنشئ من أجله .

البند الرابع

تعاريف وتفسيرات .

1 ـ الإستشاري : يعني الجهة المعينة من قبل الطرف الأول للإشراف الفني ومراقبة تنفيذ الأعمال واعتمادها واستلامها .

2 ـ مدير المشروع : يعنى الشخص الذي يعينه الطرف الأول من وقت إلى آخر لمتابعة أعمال المشروع .

3 ـ الموقع : يعنى الأرض التي سيقام عليها المبنى الإداري محل أعمال هذا العقد والكائنة في المصنع التابع للطرف الأول .

4 ـ قيمة عقد المقاولة : تعني المبلغ المقرر سداده للطرف الثاني مقابل وفائه بجميع إلتزاماته الواردة في هذا العقد .

5 ـ المواصفات : تعني المواصفات الفنية الخاصة بأعمال إنشاء المبنى الإداري محل هذا العقد .

6 ـ فترة الصيانة : تعني الفترة التي تبدأ من تاريخ الإستلام الإبتدائي لأعمال المشروع وتستمر لمدة سنة ميلادية واحدة .

7 ـ الموافقة ( المصادقة ) : تعني موافقة الطرف الأول والإستشاري على كافة الأعمال التي يقوم بها الطرف الثاني .

8 ـ شهادة إنجاز الأعمال : تعني الموافقة المبدئية على أعمال المشروع محل العقد والموقعة من الطرف الأول والإستشاري .

9 ـ المشروع : يعني الأعمال الخاصة بإنشاء المبنى الإداري لصالح الطرف الأول على قطعة الأرض المحددة لذلك .

البند الخامس

أحكام عامة .

1 ـ يقر الطرف الثاني بأنه عاين وفحص موقع العمل المعاينة التامة النافية للجهالة وأقر بعلمه بكافة الظروف والتفاصيل والملابسات والأحوال الخاصة بالموقع ووجدها ملائمة ومناسبة بما يتمشى وطبيعة الأعمال المسندة إليه , ولايحق له طلب أية مبالغ زائدة عن قيمة العقد نتيجة القيام بأعمال لم تكن في حسبانه بسبب جهله بموقع العمل أو بسبب أي أخطاء في معلوماته عن موقع العمل فعليه تحمل تبعة خطئه وتقصيره .

2 ـ يقر الطرف الثاني بأنه قد حصل من الطرف الأول على كافة المعلومات والمستندات والوثائق الخاصة بمجال أعماله الخاصة بالمشروع محل العقد وحصل على نسخة منها وعلم بكافة الإلتزامات المترتبة عليها وبناءً على ذلك لا يعد الطرف الأول مسئولاً عن أية إستنتاجات أو تفسيرات يتوصل إليها الطرف الثاني من خلال مفهومه الخاص .

3 ـ يقر الطرف الثاني بأن الأعمال المسندة إليه بموجب هذا العقد في حدود قدراته وخبراته وتخصصه .

4 ـ يلتزم الطرف الثاني بتنفيذ أعمال هذا العقد بطريقة فنية حديثة على أعلى مستوى من الإتقان والمهارة طبقاً للمعايير الفنية وأصول الصنعة وتعليمات الإستشاري المشرف والطرف الأول سواء المنصوص عليها في هذا العقد أو تلك المتعارف عليها في مثل تلك الأعمال .

5 ـ يقر الطرف الثاني بأن قيمة هذا العقد غير خاضعة بأي حال من الأحوال و لأي سبب من الأسباب مهما كان نوعها للزيادة عما هو محدد فيه , وبناءً عليه لا يجوز للطرف الثاني المطالبة بأي زيادة في قيمة هذا العقد سواء خلال فترة التنفيذ أو بعدها .

6 ـ يلتزم الطرف الثاني بتقديم جدول زمني يوضح مراحل تنفيذ المشروع بالتفصيل والمدد الزمنية التي يستغرقها كل بند من بنود الأعمال محل العقد وتاريخ البدء والإنتهاء من كل بند وذلك خلال أسبوع من تاريخ توقيع العقد .

البند السادس

مجال أعمال والتزامات الطرف الثاني .

1 ـ يلتزم الطرف الثاني بإنجاز كافة الأعمال المسندة إليه بموجب هذا العقد كما هي موضحة تفصيلاً في قائمة الأعمال والمواصفات والخرائط والمخططات الخاصة بالمشروع المرفقة بالعقد ووفقاً لأحكام البند الثاني والثالث من هذا العقد .

2 ـ يتعهد الطرف الثاني بأن يفي بكافة المتطلبات اللازمة لأداء أعماله في إطار المجال المحدد له و ألا يسبب للطرف الأول أية أضرار أو خسائر فيما يتعلق بتلك الأعمال , وعلى ذلك يلتزم الطرف الثاني بتغطية وتعويض أية مطالبات أو خسائر أو أضرار أو شكاوى أو حقوق من أي نوع كانت في حدود مجال الأعمال الخاصة بهذا العقد , كما يلتزم المقاول بعلاج وتعويض عماله وتابعيه عما يحدث لهم ( لاقدر الله ) من الأمراض وإصابات العمل كما يكون مسئولاً عنهم أمام الجهات الحكومية والرسمية .

3 ـ يكون الطرف الثاني مسئولاً بمفرده عن كافة الأمور المتعلقة بأعمال وتصرفات عماله وتابعيه في إطار مجال الأعمال الخاصة بهذا العقد .

4 ـ يكون الطرف الثاني مسئولاً بمفرده عن أي فشل أو خلل قد يحدث في نظام الإنشاء أو التركيب بصورة جزئية أو كلية إلى حين التسليم النهائي علاوة على ماقد ينجم عن عيوب في المواد أو في عملية الإنشاء أو التركيب وعلى هذا يلتزم الطرف الثاني بتغيير أي أشياء غير صالحة للإستقدام في المشروع وإبعادها مباشرة .

5 ـ يلتزم الطرف الثاني بتنفيذ كافة التعليمات والقرارات الكتابية الصادرة من الطرف الأول أو الإستشاري في إطار هيكل ومجال الأعمال الواردة في هذا العقد .

6 ـ يلتزم الطرف الثاني بالحضور لأي إجتماع يستدعى إليه بواسطة الطرف الأول أو الإستشاري أو من يمثلهم بعد إشعاره بذلك وبيان الغرض من الإجتماع .

7 ـ يلتزم الطرف الثاني بتقديم تقارير أسبوعية للطرف الأول تبين مدى تقدم الأعمال متضمنة التصاميم والمواصفات والمواد المصنعة أو الموردة والإستلام والتركيب وغيرها ............ إلخ .

8 ـ يلتزم الطرف الثاني بتأمين المواد والمعدات وكافة الأشياء اللازمة لتنفيذ المشروع محل العقد وذلك في إطار البرنامج الزمني المحدد إنجاز المشروع كما يكون مسئولاً مسئولية تامة بمفرده عن كافة الأدوات والمعدات التي يقوم بإحضارها إلى موقع العمل .

9 ـ لا يجوز للطرف الثاني أن يوقف تنفيذ الأعمال المسندة إليه بموجب هذا العقد أو الإخلال بالتزاماته الواردة فيه لأي سبب من الأسباب .

10 ـ يلتزم المقاول بتوفير حراسة دائمة لموقع العمل وعمل سور مؤقت حول الموقع وكذلك توفير مصدر للكهرباء والماء اللازم للعمل على حسابه الخاص .

البند السابع

مدة العقد ـ مدة تنفيذ الأعمال ـ التسليم الإبتدائي ـ فترة الصيانة .

1 ـ يسري هذا العقد إعتباراً من تاريخ التوقيع عليه من طرفيه وينتهي في التاريخ المحدد للتسليم النهائي لكافة أعمال العقد وموافقة الطرف الأول والإستشاري على ذلك , وإصدار شهادة إنجاز الأعمال بما يفيد وفاء الطرف الثاني بكافة التزاماته .

2 ـ تحدد لتنفيذ جميع الأعمال الخاصة بالمشروع مدة لا تتجاوز ( ....... شهور ) ويلتزم الطرف الثاني بإنجاز كافة الأعمال المسندة إليه خلال تلك الفترة ويبدأ حساب المدة من تاريخ إستلام الطرف الثاني للموقع .

3 ـ تكون فترة الصيانة لكافة الأعمال المنجزة حسب هذا العقد سنة ميلادية واحدة إعتباراً من تاريخ التسليم الإبتدائي لأعمال المشروع إلى الطرف الأول , وعلى الطرف الثاني أن يتواجد في موقع المشروع خلال مدة أقصاها ( 72 ) إثنان وسبعون ساعة إعتباراً من ساعة إخطار الطرف الأول للقيام بإجراء أو إصلاح أخطاء الأعمال والرد على ملاحظات وإستفسارات الطرف الأول أو الإستشاري و أو صيانة الأعمال محل العقد , ومن المفهوم صراحة أن الطرف الأول لن يتحمل اية مصروفات إضافية في فترة الصيانة .

4 ـ يقوم الطرف الثاني بتنفيذ وصيانة الأعمال بدقة متناهية حسب العقد وحسب موافقة الإستشاري وعليه أن يتقيد ويلتزم بدقة بتعليمات الإستشاري حول أي موضوع أو يختص بالأعمال الخاصة بالمشروع محل العقد .

البند الثامن

قيمة العقد ـ قيمة الدفعات ـ الدفعة الأخيرة .

1 ـ حددت قيمة هذا العقد بمبلغ # ............. # ( فقط ........... ريال لاغير ) وهذا المبلغ يشمل كافة الأعمال اللازمة لتنفيذ المشروع على كامل قطعة الأرض ومساحتها ............. ويقر الطرف الثاني بأنه قد تأكد بنفسه بموجب موافقته على هذا العقد بصحة وكفاية قيمة هذا العقد والتي تغطي جميع التزاماته الواردة فيه وكافة الأمور والأشياء اللازمة لحسن تنفيذ المشروع وأن أي أخطاء في معلومات الطرف الثاني لن تعفيه من المسئولية ولن يدفع له أي تعويض أو بدل بسبب أي مصروفات إضافية أو الخسارة التي يمكن أن تحدث أثناء القيام بتنفيذ العقد أو تنتج عن أي معلومات خاطئة .

وتكون الدفعات على النحو التالي :ـ

1 ـ

2 ـ

3 ـ

4 ـ

البند التاسع

حالات ظهور خطأ أو نقص في تنفيذ الأعمال أو المخططات .

1 ـ يلتزم الطرف الثاني بإخطار الطرف الأول فوراً وبصورة من ذلك الإخطار إلى الإستشاري المشرف في حالة إكتشافه وجود خطأ أو نقص في الرسومات والمخططات أو المواصفات أو الأعمال التي يقوم بتنفيذها أو التي قام بتنفيذها على أن يقوم الإستشاري بإجراء التحريات والفحوصات اللازمة فوراً في هذا الشأن لإصلاح هذا الخطأ أو النقص .

2 ـ في حالة إستمرار الطرف الثاني في تنفيذ الأعمال رغم علمه بالخطأ أو النقص أو قبل إستلام توجيهات الإستشاري فيما يتعلق إصلاح الخطأ المذكور فيلتزم في هذه الحالة بتحمل كافة الأضرار والخسائر الناتجة عن إستمراره في تنفيذ تلك الأعمال .

البند العاشر

تعديل المواصفات .

يحق للطرف الأول وفي أي وقت أثناء تنفيذ أعمال المشروع محل هذا العقد تعديل مواصفات وشروط أعمال المشروع محل العقد وزيادتها أو نقصانها دون إعتراض من الطرف الثاني , هذا وإن نتج عن ذلك التعديل زيادة في التكاليف أو مدة سريان العقد يتم تسوية ذلك بين الطرفين بموجب إتفاق كتابي .

البند الحادي عشر

التأخير في إنجاز الأعمال وغرامة التأخير .

إذا عجز الطرف الثاني عن إنجاز الأعمال المنوط به تنفيذها خلال المدة المنصوص عليها في البند السادس من هذا العقد ولم ير الطرف الأول داعياً لسحب العمل منه تفرض على المقاول غرامة تأخيرية قدرها ألف ريال عن كل يوم تأخير .

البند الثاني عشر

المسئولية عن الحوادث والحقوق .

1 ـ يكون الطرف الثاني بصفته القائم بتنفيذ أعمال المشروع محل العقد مسئولاً عن الحوادث التي ربما تحدث أذى أو ضرر أو خسارة ـ لاقدر الله ـ لأي من الأشخاص أو الممتلكات داخل مكان العمل إذا كان ذلك الأذى أو الضرر أو الخسارة نجم بسبب إهمال الطرف الثاني في إتخاذ الإحتياطات الفنية اللازمة للسلامة التي تقتضيها طبيعة العمل وعليه يلتزم الطرف الثاني بتعويض المضرورين وفقاً للنظم المتبعة .

2 ـ يكون الطرف الثاني مسئولاً مسئولية كاملة وتامة عن حقوق وتصرفات عماله وتابعيه بحيث لا يكون الطرف الأول مسئولاً عن أخطائهم في مواجهة الغير كما لا يكون الطرف الأول مسئولاً عن أية حقوق ناجمة عن تعاقدهم مع الطرف الثاني .

البند الثالث عشر

إخلال الطرف الثاني بالتزاماته .

إذا إرتأى الطرف الأول أن الطرف الثاني قد أخل أو فشل في تنفيذ التزاماته في إتمام الأعمال المسندة إليه بموجب هذا العقد يحق للطرف الأول بعد إخطار الطرف الثاني كتابة ومنحه مهلة لمدة سبعة أيام لتصحيح المخالفة أو تنفيذ الإلتزامات التي أخل بها أن يسند العمل وعلى نفقة ومسئولية الطرف الثاني بمفرده إلى مقاول آخر .

البند الرابع عشر

المقاولون من الباطن .

لا يجوز للطرف الثاني إسناد جزء أو كل من الأعمال محل العقد إلى مقاولين من الباطن إلا بعد أخذ موافقة الطرف الأول الكتابية المسبقة على ذلك وأن هذه الموافقة لا تعفي الطرف الثاني من التزاماته قبل الطرف الأول .

البند الخامس عشر

المسئولية العامة للطرف الثاني .

يضمن الطرف الثاني ما يحدث من تهدم كلي أو جزئي لما أنشأه لمدة ( 10 ) عشر سنوات من تاريخ تسليمه المشروع للطرف الأول متى كان ذلك ناشئاً عن عيب في التنفيذ كما يكون مسئولاً عن حل أية مشاكل مع الجهات الرسمية المختصة وذات الصلة .

البند السادس عشر

تسليم الإشعارات ودفع الرسوم .

يصدر الطرف الثاني كافة الإشعارات ويلتزم بدفع جميع الرسوم المتوجب سدادها أو دفعها بموجب الأنظمة والتعليمات واللوائح الأخرى فيما يتعلق بتنفيذ الأعمال محل هذا العقد ولجميع الجهات التي قد تتأثر حقوقها أو ممتلكاتها بهذه الأعمال بأي شكل .

البند السابع عشر

التقيد بالأنظمة .

يتقيد الطرف الثاني في كافة الحالات باللوائح والأنظمة التي تطبق على هذه الأعمال كما يقوم الطرف الثاني بتأمين الطرف الأول ضد جميع الغرامات أو الإستحقاقات من أي نوع كانت والتي تتوجب نتيجة الإخلال بهذه الأنظمة .

البند الثامن عشر

عرقلة المرور والتدخل في ممتلكات الغير .

تنفذ جميع العمليات اللازمة لتنفيذ المشروع محل العقد دون التداخل غير الضروري وغير المناسب مع حركة المرور على الطرق العامة والخاصة من وإلى الممتلكات ويلتزم الطرف الثاني بتأمين وتعويض الطرف الأول عن جميع المطالب والدعاوى والأضرار والتكاليف مهما كان شأنها والتي تنشأ او يكون لها علاقة بمثل هذه الأمور بقدر مسئولية الطرف الأول عنها .

البند التاسع عشر

حركة المرور غير العادية .

يلتزم الطرف الثاني باستخدام كافة الوسائل الممكنة لمنع الإضرار أو إيذاء الشوارع العامة التي تتصل أو تؤدي إلى الموقع بأي تحركات خاصة بمعدات أو مواد وعليه إختيار الطرق وانتقاء واستعمال المركبات على أن تحدد وتوزع الحمولات بما يضع حداً لحركة المرور غير العادية والتي تنشأ بصورة حتمية عن نقل المعدات والمواد من وإلى الموقع بالقدر المعقول لتجنب إحداث ضرر بالشوارع .

البند العشرون

محافظة الطرف الثاني على نظافة الموقع .

على الطرف الثاني في أثناء سير العمل أن يحفظ الموقع خالياً بالقدر المعقول من جميع المعوقات غير الضرورية وعليه أن يخزن أو يتخلص من أي معدات إنشائية أو مواد زائدة وأن ينظف الموقع ويزيل منه جميع الأنقاض والتفايات التي لم تعد هناك حاجة لها .

البند الواحد والعشرون

تنظيف الموقع عند إكتمال الأعمال .

على الطرف الثاني عند إكتمال الأعمال أن ينظف ويزيل من الموقع جميع المعدات الإنشائية والمواد الفائضة والنفايات والأعمال المؤقتة من أي نوع وأن يترك الموقع والأعمال نظيفة وفي حالة جاهزة للإستعمال بالشكل الذي يوافق عليه الطرف الأول والإستشاري كما يتعين على الطرف الثاني تنظيف الموقع بصورة كاملة قبل قيام الإستشاري بفحص الموقع للتأكد من الإنجاز الفعلي للأعمال , كما يتعين غسل وتنظيف السطوح الخرسانية ورفع الغبار عن الأعمال الخشبية وإزالة البقع والتلوث والغبار والعلامات والتشوهات من جميع السطوح وتنظيف وتلميع جميع السطوح المعدنية وتنظيف الزجاج والسطوح البلاستيكية مع إستبدال جميع السطوح الزجاجية والبلاستيكية المتضررة أو المكسورة أو المخدوشة بواسطة العمال .

البند الثاني والعشرون

مراقبة تنفيذ الأعمال .

يحق للطرف الأول أو لأي شخص مخول من قبله وفي جميع الأوقات أن يدخل إلى موقع الأعمال وإلى كافة الأماكن التي يجري تحضير العمل فيها أو المكان الذي يتصل منه على المواد التي تخص المشروع وعلى الطرف الثاني أن يقدم التسهيلات اللازمة وكل مساعدة من أجل الوصول إلى تلك الأماكن .

البند الثالث والعشرون

فحص العمل قبل تغطيته .

لايجوز تغطية أي عمل أو حجبه عن الأنظار دون موافقة الإستشاري الخطية المسبقة وعلى الطرف الأول أن يتيح الفرصة الكافية للإستشاري ليفحص ويقيس أي عمل ستجري تغطيته أو يتم حجبه عن الأنظار وأن يفحص الأساسات قبل أن يقام عليها العمل الدائم وعلى الطرف الثاني أن يشعر الإستشاري عندما يكون مثل هذا العمل أو أي أساسات جاهزة أو على وشك أن تكون جاهزة للفحص , وعلى الإستشاري أن يحضر دون تأخر مفرط ليفحص ويقيس مثل هذا العمل .

البند الرابع والعشرون

كشف الأعمال وعمل فتحات .

على الطرف الثاني أن يكشف أي جزء من أجزاء الأعمال أو أن يعمل فتحات فيها أو خلالها حسبما يأمره الإستشاري من وقت لآخر وعلى الطرف الثاني أن يعيد ويصلح مثل هذا الجزء بعد التثبت من مطابقتها للمواصفات , وتكون نفقات الكشف وعمل الفتحات وإصلاحها وإعادتها للوضع السابق على الطرف الأول , أما إذا كانت غير مطابقة للمواصفات فيتحملها الطرف الثاني .

البند الخامس والعشرون

إزالة العمل والمواد غير الصحيحة .

سيكون للإستشاري الصلاحية من وقت لآخر أثناء تنفيذ الأعمال أن يأمر خطياً بما يلي :ـ

1 ـ إزالة أي مواد من الموقع يري أنها ليست متمشية مع العقد على أن يتم ذلك خلال فترة أو فترات محددة بواسطة الطرف الثاني .

2 ـ الإستعاضة عن المواد الغير مطابقة بمواد صالحة ومناسبة .

3 ـ إزالة أي عمل يرى الإستشاري أنه غير مطابق للمواصفات من حيث المصنعية والمواد وإعادة تنفيذه بشكل سليم .

البند السادس والعشرون

تقصير الطرف الثاني في تنفيذ الأوامر .

يحق للطرف الأول في حال تقصير الطرف الثاني في تنفيذ الأوامر الصادرة إليه أن يستخدم أشخاصاً آخرين وأن يدفع لهم من أجل تنفيذ ماسبق ذكره , على أن يقوم باسترداد جميع النفقات أو يقوم بخصمها من أية مبالغ مستحقة للطرف الثاني .

البند السابع والعشرون

إيقاف العمل .

يجب على الطرف الثاني بناءً على أمر خطي مسبق من الإستشاري أن يوقف سير الأعمال أو أي جزء منها لفترة أو فترات وبالطريقة التي يعتبرها ضرورية , وعلى الطرف الثاني أثناء فترة التوقف هذه أن يحمي بشكل سليم ويصون العمل إلى المدى الذي يراه الإستشاري لازماً , ويتحمل الطرف الثاني التكاليف الإضافية في الحالات الناجمة عن ذلك إذا كان التوقيف ضرورياً بسبب أي تقصير من جانبه , وتخصم مدة التوقيف من مدة التنفيذ المذكورة في العقد إذا كان التأخير بناءً على طلب الإستشاري .

البند الثامن والعشرون

فحص الأعمال بواسطة الطرف الثاني .

يجب على الطرف الثاني إذا طلب منه الإستشاري خطياً أن يقوم بالبحث عن سبب أي عيب أو نقص أو خطاً يظهر أثناء سير العمل أو خلال مدة الصيانة , وإذا لم يكن هذا العيب أو النقص أو الخطأ بسبب الطرف الثاني فإن الطرف الأول يتحمل كافة تكاليف البحث , أما إذا كان العيب أو النقص أو الخطأ بسبب الطرف الثاني فإنه ـ أي الطرف الثاني ـ سيتحمل تكاليف البحث وإصلاح العيب أو النقص أو الخطأ على نفقته الخاصة .

البند التاسع والعشرون

التعويضات والصلاحيات .

1 ـ تقصير الطرف الثاني :

إذا قرر الإستشاري خطياً للطرف الأول بأنه يرى أن الطرف الثاني :ـ

أ : قد تخلى عن تنفيذ التزاماته بموجب أحكام هذا العقد .

ب : قد إمتنع دون إبداء سبب معقول عن بدء الأعمال أو أوقف سير العمل لمدة أسبوع رغم تلقيه إشعاراً خطياً بالبدء .

ج : إمتنع عن إزالة المواد من الموقع أو في إستبدال عمل ما بعد أسبوع من تلقيه إشعار خطي بذلك .

د : الإهمال في تنفيذ أعمال المشروع رغم تليقه إنذار خطي أو تجاهل عمداً أو بصورة صارخة تنفيذ التزاماته .

هـ : قد أخفق في الإستمرار في تنفيذ الأعمال بالجهد المناسب .

في جميع هذه الحالات يجوز للطرف الأول بعد أن يوجه للطرف الثاني إنذاراً بالبريد المسجل أو عبر الفاكس ومرور أسبوع دون إزالة المخالفات أن يسحب العمل منه دون إلغاء العقد ودون إعفاء الطرف الثاني من التزاماته ومسئولياته المترتبة عليه بمقتضى هذا العقد , ويمكن للطرف الأول عندئذ إكمال الأعمال بالطريقة التي يراها مناسبة ويجوز له أن يستخدم في إكمال الأعمال كافة المعدات الإنشائية والمواد المخصصة لتنفيذ الأعمال طالما كانت نفاعة وصالحة لهذا الغرض , كما يجوز للطرف الأول أن يبيع في أي وقت أياً من تلك المعدات الإنشائية والأعمال المؤقتة والمواد الغير مستخدمة والسير في إجراءات البيع لقاء أية مبالغ مستحقة أو تصبح مستحقة له قبل الطرف الثاني .

2 ـ تقييم الأعمال من تاريخ سحبها من الطرف الثاني :

يقوم الإستشاري بأسرع ما يمكن بعد سحب الأعمال وتنحية الطرف الثاني وبدون حضور أي طرف وبعد إجراء التحقيق والتحريات أن يصدر شهادة تبين أي مبلغ ـ إن وجد ـ قد يكون مستحقاً للطرف الثاني في الوقت الذي جرى فيه سحب العمليه وعليه أيضاً أن يبين قيمة المواد الموجودة وقيمة أي معدات تنفيذ وأي أعمال مؤقتة .

3 ـ الإصلاحات العاجلة :

إذا رأى الطرف الأول أو الإستشاري بسبب أي حادث أو تقصير إجراء إصلاحات أصبحت ضرورة عاجلة من أجل سلامة الأعمال وكان الطرف الثاني غير قادر أو غير راغب في أن ينفذ على الفور مثل هذا العمل او الإصلاح , فيجوز للطرف الأول إستخدام أشخاص آخرين ودفع أتعابهم للقيام بمثل هذا العمل على حساب الطرف الثاني إذا رأي الإستشاري أن مثل هذا العمل او الإصلاح كان الطرف الثاني مسئولاص عن القيام به وعلى نفقته الخاصة .

البند الثلاثون

الإشعارات .

يجب أن ترسل جميع الإشعارات والشهادات والأوامر الخطية التي يوجهها الطرف الأول أو الإستشاري إلى الطرف الثاني بالبريد المسجل أو الفاكس أو تسلم مباشرة باليد إلى المركز الرئيسي للطرف الأول , أو إلى أي عنوان آخر يعينه الطرف الأول لهذا الغرض ويعتبر التبليغ صحيحاً ونافذا في حق الطرف الثاني إذا تم على العنوان التالي .

.............................. ...................

أو إذا تم إرسال التبليغ على الفاكس رقم ...................

كما يجب أن ترسل جميع الإشعارات التي توجه إلى الطرف الأول بالبريد المسجل أو بالفاكس أو تسلم مباشرة باليد إلى المركز الرئيسي للطرف الأول , أو إلى أي عنوان آخر يعينه الطرف الأول لهذا الغرض , ويعتبر التبليغ صحيحاً ونافذا في حق الطرف الأول إذا تم على العنوان التالي ( .............................. .... )

كما يجب على كل من طرفي العقد إخطار الآخر كتابياً إذا تغير عنوانه المذكور في هذا العقد وإذا لم يخطر أحدهما الآخر يكون التبليغ نافذاً وصحيحاً إذا تم على العناوين المذكورة في العقد دون إمكانية الإحتجاج بتغيير العنوان وعدم التبليغ .

البند الواحد والثلاثون

الأنظمة الواجبة التطبيق .

تسري أنظمة وقوانين ................... وتطبق على احكام هذا العقد .

البند الثاني والثلاثون

نسخ العقد .

حرر هذا العقد من إثنان وثلاثون بنداً على ......... صفحة من نسختين اصليتين تسلم كل طرف نسخة منها للعمل بموجبها

الطرف الاول الطرف الثاني

تحياتي

المستشار القانوني / إبراهيم خليل

بالنقض والدستورية والإدارية العليا

عضو اتحاد المحامين العرب

عضو الجمعية المصرية للقانون الدولي

عضو جمعية الضرائب المصرية

موبيل :  0105225061      

مكتب  :   23952217

12 شارع سامي البارودي – عابدين – القاهرة – الدور الأول -شقة 4

مواعيد 8 صباحا إلى 1 ظهرا

thefreelawyer@yahoo.com

بموعد سابق

عقد بيع محل تجاري

محرر بتاريخ..../..... /........ بين كل من :

السيد /........................ الجنسية...........الديانه............ومقيم........ ..... ويحمل بطاقة.............رقم................ صادرة من............. بتاريخ......../......../

.................................................. ...................... ( طرف اول بائع )

السيده /................ الجنسية............الديانة................ ومقيمه

( طرف ثاني مشتري )

تمهيد

يمتلك الطرف الاول المحل التجاري رقم...........بالعقار رقم........ بلوك............. بالمنطقة............قسم................ والبالغ مساحته.....................وحيث ان الطرف الاول رغب في بيع المحل المذكور وقد لافت هذه الرغبة قبولا لدي الطرف الثاني وبعد ان اقر كل من الطرفين بكامل اهليتهما للتعاقد والتصرف وبانهما غير خاضعين لاحكام الحراسة ولقد تم الاتفاق علي الاتي :-

اولا :-

يعتبر هذا التمهيد جزء لا يتجزء من هذا العقد

ثانيا :-

باع واسقط وتنازل بكافة الضمانات القانونية والفعلية الطرف الاول الي الطرف الثاني القابل لذلك ماهو المحل التجاري رقم...........بالعقار رقم.............بلوك........................ بالمنطقة..... قسم.....

والبالغ مساحته................ متر فقط................ مترا تحت العجز والزيادة وعلي ماهو عليه في الطبيعة او كشف التحديد ويشمل هذا البيع موجودات المحل من اخشاب وزجاج وادوات كهربائية وخلافه

ثالثا :-

تم هذا البيع نظير ثمن اجمالي قدره........ ج........ من الجنيهات تم سداد مبلغ عند التوقيع علي هذا المبلغ ويتبقي مبلغ........ جنيه يدفعها الطرف الثاني للطرف الاول عند توقيع العقد النهائي امام الشهر العقاري او عند حضور الطرف الاول امام المحكمة المختصة للاقرار بصحة هذا البيع

رابعا :-

الت ملكية المحل موضوع هذا البيع الي البائع...عن طريق شرائه من شركة........ للاسكان وذلك بالعقد المسجل رقم........ لسنه

خامسا :-

يقر الطرف الثاني المشتري بانه قد عاين المحل المباع المعاينه التامة والنافية للجهاله وانه قبل شرائه بالحالة التي هو عليها عند التعاقد كما يقر باستلامه المحل ووضع يده عليه منذ تاريخ هذا العقد

سادسا :-

يقر الطرف الاول بان المحل المباع خالي من اية رهون او حجوز او ديون او حقوق علي حق الملكية وانه لم يسبق له التصرف في المحل باي نوع من انواع التصرفات وان المحل مملوك له ملكية خالصة دون منازعة من احد وانه مسئول عن اي ضرائب او تامينات او رسوم حكومية قبل تاريخ تحرير هذا العقد

سابعا :-

يتعهد الطرف الاول البائع بتقديم كافة المستندات المطلوبة للتسجيل وتكون مصاريف العقد وتسجيله علي عاتق المشتري القابل لذلك كما يتعهد بالحضور امام مامورية الشهر العقاري المختصة او المحكمة المختصة للاقرار بالبيع ولانهاء اجراءات تسجيل المحل المباع

ثامنا :-

يقر الطرفان بان الحق في ملكية المحل المباع لا تنتقل الي الطرف الثاني الا بعد سداد كامل الثمن

تاسعا :-

اتفق الطرفان علي اي نزاع ينشا حول تنفيذ او تفسير هذا العقد تختص به محاكم........علي اختلاف درجاتها

عاشرا :-

تم تحرير هذا العقد من 3 نسخ ( ثلاثة نسخ ) بيد الطرف نسخه منها وبيد الطرف الثاني نسختين للعمل بموجبها عند الاقتضاء

طرف اول بائع.............................................. .................. طرف ثاني مشتري

تحياتي

المستشار القانوني / إبراهيم خليل

بالنقض والدستورية والإدارية العليا

عضو اتحاد المحامين العرب

عضو الجمعية المصرية للقانون الدولي

عضو جمعية الضرائب المصرية

موبيل :  0105225061      

مكتب  :   23952217

12 شارع سامي البارودي – عابدين – القاهرة – الدور الأول -شقة 4

مواعيد 8 صباحا إلى 1 ظهرا

thefreelawyer@yahoo.com

بموعد سابق

عقد توكيل خاص بشراء عقار    

أقر أنا ........ الجنسية ........ و المقيم ........ بطاقة عائلية رقم ........ بتاريخ ..-..-.... سجل مدنى ........ مسلسل رقم ........ بأننى وكلت الاستاذ ........ فى شراء العقار رقم ........ تنظيم الكائن بشارع ........ قسم ........ محافظة ........ و المملوك للسيد / ........و ذلك بالثمن و الشروط التى يراها مناسبة دون أى اعتراض منى على ذلك بعد ابرام العقد , و له التوقيع على عقد البيع الابتدائى و النهائى و دفع الثمن كاملا أو مقسطا وفقا لما يتم الاتفاق عليه و دفع أتعاب تحرير العقد و فقا للمتعارف عليه فى هذا الصدد , و تسلم العقار و ملحقاته و عقود الايجار بعد التنازل عنها لى . محضر تصديق رقم ........|لسنة ........ أنه فى يوم ........ الموافق ..-..-.... حضر أمامنا نحن الموثق بالمكتب المذكور السيد / ........ الجنسية ........ الديانة ........ يقيم ........ و يحمل بطاقة عائلية رقم ........ بتاريخ ..-..-.... سجل مدنى ........ و وقع على التوكيل عاليه , و بذلك , فقد تم التصديق ( الموثق )

تحياتي

المستشار القانوني / إبراهيم خليل

بالنقض والدستورية والإدارية العليا

عضو اتحاد المحامين العرب

عضو الجمعية المصرية للقانون الدولي

عضو جمعية الضرائب المصرية

موبيل :  0105225061      

مكتب  :   23952217

12 شارع سامي البارودي – عابدين – القاهرة – الدور الأول -شقة 4

مواعيد 8 صباحا إلى 1 ظهرا

thefreelawyer@yahoo.com

بموعد سابق